Dorothee@drsre.com
DRSre, P.A. ( Diverse Realty Services
) Miami, Florida,
USA
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La compra de propiedades en la Florida
Esta discusion esta centrada en las transacciones de bienes raices residencials, pero los conceptos y requerimientos definidos aplican tambien a transacciones comerciales.
Esta discusion es solo un resumen y no constituye de una opinion legal de los requerimienos y procedimientos involucrados en la compra de bienes raices en la Florida. Los detalles exactos sobre las legalidades de este tema deben ser manejados y dicutidos con su abogado o consejero legal.
Resumen
La adquisición por extranjeros de propiedades residenciales y para la inversion en los Estados Unidos en general, y en Miami particularmente, ha crecido considerablemente en los ultimos 10 años. Aparte de su clima ideal y sus facilidades de puertos, banca, y telecomunicaciones, Miami es el punto central para muchas corporaciones multinacionales que le sirven al mercado sur-americano. Miami tambien el punto central para muchas corporaciones multinacionales que le sirven al mercado Sur Americano. Miami tambien es el lugar favorito para la majoria de los extranjeros que desean una segunda residencia.
El ser dueño de una residencia privada ya es algo comun entre compradores extranjeros. Muchos tambien estan acostumbrados a la compra de apartamentos en condominios. Algo que se ha vuelto muy comun en muchos paises Europeos. Florida es la ciudad de los Estados Unidos que mas condominios tiene. Muchos compradores prefieren la libertad que les permite no tener que mantener un condominio y tambien las actividades y servicios que estan disponibles por medio de estos.
Condominio
Con un nuevo projecto de condominio las nuevas ventas casi siempre empiezan antes de que la construcción del edificio empieze. El desarollador de un projecto nuevo de condominios esta obligado a entregar al comprador un ‘prospectus’ que contiene todos los datos relevantes dicho projecto. Este ‘prospectus’ tambien incluye una copia de los documentos gobernantes del condo (la declaración del condominio, los articulos de incorporación de la associación del condominio y las leyes que gobiernan el uso de las unidades del condominio), una lista de documentos comunes y respuestas sobre el ser dueño de una de estas unidades. Su abogado revisara estos documentos y le aconsejara acerca de cualquier dato que sea de interes. Los compradores tienen por lo general 15 dias despues de recibir el prospectus para considerar su compra y cancelar si asi lo desean. La mayoria de los desarolladores requieren que los compradores pongan un deposito de hasta un 30% del precio de compra a la firma del contrato.
Cuando una unidad de condominios es adquirida por alguien que no es el desarollador, el vendedor tiene tambien que proveer una copia original de la Declaración del Condominio con cualquier otro documento perteniente a dicho condominio. Si usted compra un condo/ apartamento de un vendedor particular tiene derecho a leer los documentos y tiene un transcurso de 3 dias para cancelar el contrato. Si compra de un vendedor secundario, la asociación del condominio tiene derecho a conocer y aprobar al comprador. En caso de no ser aprobado, la asociación tiene la obligación de comprar la unidad.
Tipo de Compra
Dependiendo del tipo de ingresos que la propiedad produce y la manera en que la compra inicial esta estructurada, el inversionista extranjero esta expuesto a pagar impuestos Estadounidenses por los ingresos de esta dicha propiedad. Las leyes de herencia en el pais natal pueden limitar el uso que le de a su propiedad. Las leyes de impuestos sobre herencia pueden imponer impuestos sobre su propiedad extranjera. De igual importancia, las leyes de los Estados Unidos tiene sus desventajas para esos dueños de propiedad en el extranjero que pueden ser evitados si la compra esta estructurada apropiadamente. Sin la estructura adecuada el comprador extranjero puede ser sujeto a impuestos de herencia o de ganancia sin saber que es responsable hasta que ya sea muy tarde. Es imposible proveer una estructura qu funcione para todo el mundo porque las leyes de impuestos son diferentes en cada pais, como tambien varia la situacion individual de cada comprador. Muchos inversionistas crean estructuras corporativas que ayudan a proteger sus propiedades de los impuestos de herencia en cada pais. ‘Fleeing trusts’ es otra entidad que puede servir en otras ocasiones. El metodo que usted utilice dependera de su situación personal y financiera.
Preguntas y Respuestas :
La adquisicion por un extranjero de bienes raices, sea para uso de residencia personal o como inversion, debe de ser planeada cuidadosamente para que sea una inversion segura y para minimizar los impuestos. Los detalles a considerar son los siguientes :
· Limita su responsabilidad si alguien sufre alguna herida en esta propiedad.
· Consolida todos los ingresos y los gastos atribuibles a esta propiedad dentro de una sola entidad, proveendo asi ventajas de impuestos para los ingresos y eventual venta de esta propiedad.
· Proveer flexibilidad para planear el pago de impuestos, en terminos de transferir los intereses de la propiedad a familiares y demas personas, y para planear ser dueño de propiedades en su pais natal.
Financiamiento
Usualmente es posible obtener el financiamiento de una porción del precio de compra de una nueva residencia para propiedades para inversion. Al ser un centro bancario internacional, Miami le ofrece muchas alternativas para el financiamiento, tanto residencial como el comercial. Si usted esta comprando una residencia en Miami y tambien una segunda casa, los bancos locales generalmente prestan entre un cincuenta y un setenta y cinco porciento del precio de compra de la propiedad. El interes puede ser fijo durante la vida del prestamo o ajustable siempre y cuando este de acuerdo con varios indicios del mercado como por ejemplo el LIBOR. Los costos asociados con obtener un prestamo pueden ser entre un 3 o un 5 porciento del balance inicial, dependiendo del tamaño del prestamo. El pago de este prestamo esta asegurado por una hipoteca que esta registrada en los registros publicos. El termino del prestamo puede variar entre 5 y 30 años, dependiendo del banco particular, y puede requerir reducciones del balance principal periodicamente o este puede ser amortizado durante la vida del prestamo. Garantias de su banco en su pais de residencia pueden ser requeridas. La mayoria de las hipotecas Americanas son pagables cada mes y su banco local puede hace arreglos para hacer el pago mediante ellos directamente. Impuestos locales sobre la propiedad inmobiliaria y las primas de seguros son recolectadas en caucion por el prestamista y pagadas por el mismo anualmente. Los bancos locales proveen prestamos hipotecarios para unidades de condominios en la misma manera que para residencias privadas. Los bancos tipicamente requieren de la siguiente información :
El uso de un Corredor de propiedades
La mayoria de los visitantes a Miami utilizan los servicios de un corredor de propiedades inmobiliarias cuando empiezan la busqueda para la compra de una propiedad. El corredor tiene accesso a informacion de muchas propiedades que son ofrecidas para la venta y este trabaja con usted para encontrar la propiedad que cumple con todos sus requisitos, sea como residencia o para inversion. Todos los corredores de inmobiliarias deben de tener por obligación una licencia de corredor de la Florida y muchos de estos tambien pertenecen a la Associación de Corredores de Miami y Las Playas. Esta associación se encarga de establecer metas y estandares para corredores locales y tambien les da acceso al Servicio Multiple de Listados, una base de datos computarizada de propiedades disponibles para la venta.
Muchos compradores no estan al tanto de que en los Estados Unidos, el corredor de propiedades trabaja la mayoria del tiempo como representante del vendedor, a pesar de que por la ley de la Florida este corredor tambien puede actuar como ‘agente del comprador’ o como un ‘agente de transacción’. En el momento que usted hace contacto con un corredor con respecto a una propiedad particular, este esta requerido por ley a proveerle con un documento que le dice para quien trabaja (usted, el comprador, o ninguno de estos). En la mayoria de las situaciones, el corredor de propiedades recibe una comisión por su trabajo que es pagada por el vendedor. La cantidad de esta comisión puede variar pero en la mayoria de las transacciones es el 6% del precio de compra.
Acuerdo con el Corredor de Propiedades
El Contrato de Compra
Despues de que haya localizado la propiedad que le interesa comprar su corredor o su abogado le preparara un ‘Contrato de Compra y Venta’ el cual determina el acuerdo entre el comprador y el vendedor. Tradicionalmente una carta de intención es empleada primero para propiedades comerciales. En una tipica transacción residencial, el comprador y el vendedor se ponen de acuerdo con un precio, el comprador tiene derecho a obtener financiamiento y en caso de no ser aprobado, cancelar el contrato. El comprador tambien tiene derecho a inspeccionar la propiedad para encontrar defectos fisicos o mecanicos. El comprador debera de tener en caución un deposito equivalente al 10 porciento del precio de compra para demostrar que sus intenciones de compra son serias.
En conección con todas las ventas, el vendedor y el corredor estan obligados por ley a revelar cualquier defecto no visible del cual esten al tanto con respecto a la propiedad en cuestión el cual quizas no hubieran descubierto en una inspección normal.
En propiedades comerciales la carta de intención precede al contrato. Este expresa la intención real de entrar en un contrato formal. Particularmente, la carta de intención confirma la intención del comprador de entrar en un acuerdo, sin crear un contrato legalmente obligatorio. Despues de que una carta de intención esta sometida en terminos aceptables, las dos partes involucradas generalmente empiezan la negociación en buena fe hasta llegar a un contrato final al cual tienen que llevar a cabo toda diligencia debida necesaria.
El Proceso de Compra
Despues de que el contrato esta firmado, su
abogado examinara el titulo de la propiedad y aconsejara a las partes
involucadas acerca de cualquier objeción ; una inspección sera preparada para
revelar la existencia de cualquier violación en o de la propiedad y la
conformidad con requisitos de revés. Los inspectores del
edificio realizan las inspecciones de la integridad estructural, la operación de
sistemas y la presencia de comejenes y otros insectos perjudiciales.
En una transacción comercial, las evaluaciones del valor, los
exámenes a declarar la conformidad, las auditorías ambientales, entrevistas de
arrendatario y confirmaciones de ingresos y gastos se realizan también como una
parte de las inspecciones de comprador (la diligencia debida).
Su abogado determinará por medio de los registros públicos locales si el vendedor posee el título apropiado a la propiedad. Esto implica revisar todos los actos, las hipotecas y otros documentos archivados en el palacio de justicia para descubrir si cualquier otra persona aparte del vendedor reclama un interés en la propiedad. Sin tal examen, el comprador quizás pague el precio de compra completo y ademas estara obligado a pagar miles de dólares por encima del precio por liquidar al poseedor de la hipoteca que el vendedor falló en revelar. Otros reclamos contra la tierra pueden existir. Si se ha realizado trabajo en la propiedad, el contratista tiene el derecho de hacer un reclamo si este no esta pago. El gobierno de los Estados Unidos tiene el derecho de archivar los reclamos por impuestos no pagados.
Las administraciones municipales tienen el derecho de archivar los reclamos por impuestos sobre la propiedad inmobiliaria no pagados. Todos estos reclamos pueden tener como resultado un grande gasto adicional al comprador si no son resueltos antes del cierre de la venta. Con respecto a su compra, su abogado obtendrá para usted una sola póliza que asegurará contra reclamos en la propiedad que puedan haber sido omitidos de los registros públicos locales.
Costo de Compra
Además del precio de compra que usted pagará por la propiedad, usted deseará saber los gastos implicados en comprar la propiedad.
Todas las compras al contado:
Si usted compra la propiedad sin obtener la financiamiento, sus gastos serán tradicionalmente los siguientes:
La Compra Financiada
Si usted obtiene una hipoteca para su compra, los gastos adicionales se pagan generalmente con relación al préstamo.
La cantidad completa del precio de compra y todos los gastos asociados con dicha compra se deben pagar en su enteridad en el momento del cierre de la venta.
Tiempo de Cerrar
Una vez que usted haya firmado un contrato de compra y haya hecho un depósito con el agente de caución, la compra de una propiedad existente se puede completar generalmente dentro de sesenta días o menos, dependiendo de si es necesario obtener financiamiento o no. Si usted ha decidido comprar una unidad de condominio en un edificio que no esta todavia terminado de construir, la ley de la Florida le permite al desarollador dos años para completar la construcción de dicho edificio.
Si usted ha elegido estructurar su compra por medio de una corporación, se puede tardar una semana o dos en crear la entidad. En el cierre de la venta, el vendedor entregará un acta u otros documentos de tramite que han sido preparados por el abogado de vendedor, revisados por su abogado y auntenticados ante dos testigos y un notario público. Si usted obtiene una hipoteca, usted firmará todos los documentos del prestamo en este momento. A cambio de los documentos de tramite, el comprador entrega un cheque bancario o cheque de confianza del abogado por el precio de compra. Su abogado entonces tomará el acta del tramite de venta al Palacio de Justicia y lo archiva en los registros públicos. En ese momento, usted es dueño de la propiedad y puede tomar la posesión de esta.
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